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Das Wichtigste in Kürze
- Ausländische Investoren dürfen Wohnimmobilien in der Schweiz nur mit Ausnahmebewilligung erwerben – Grundlage ist das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller).
- Geschäftsliegenschaften sind von der Lex Koller ausgenommen und können von ausländischen Investoren grundsätzlich frei erworben werden.
- Eine ausländische Gesellschaft gilt automatisch als “Person im Ausland” – unabhängig davon, wer sie kontrolliert; auch Schweizer Gesellschaften können als ausländisch beherrscht gelten.
- Die Lex Koller wird konkret revidiert: Der Bundesrat eröffnete am 15. April 2026 eine Vernehmlassung, die unter anderem reine Kapitalanlagen in Geschäftsliegenschaften durch Personen im Ausland stärker beschränken soll.
- Ausschüttungen einer Schweizer Kapitalgesellschaft unterliegen einer 35%igen Verrechnungssteuer, die je nach Doppelbesteuerungsabkommen ganz oder teilweise rückforderbar ist – ein zentraler Faktor bei der Wahl der Haltestruktur.
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Was ist die Lex Koller und wen betrifft sie?
Die Lex Koller beschränkt den Erwerb nicht-kommerzieller Immobilien durch Personen im Ausland – dazu zählen Wohnimmobilien, unbebautes Land ohne kommerzielle Zweckbindung, von Behörden genutzte Liegenschaften sowie dauerhaft leerstehende Gebäude. In der Praxis sind ausländische Privatpersonen damit weitgehend vom Erwerb von Wohneigentum ausgeschlossen. Eine wichtige Ausnahme bilden Ferienwohnungen in dafür zugelassenen Tourismusgemeinden, allerdings begrenzt durch kantonale Kontingente.
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Wer gilt rechtlich als “Person im Ausland”?
Der Begriff ist weiter gefasst, als viele erwarten: Eine juristische Person mit Sitz ausserhalb der Schweiz gilt automatisch als ausländisch, unabhängig davon, wer sie tatsächlich beherrscht. Auch eine in der Schweiz domizilierte Gesellschaft kann als ausländisch beherrscht gelten – massgebend ist eine wirtschaftliche Betrachtung der Eigentums- und Finanzierungskette. Staatsangehörige von EU/EFTA-Staaten gelten als Schweizer, sofern sie rechtlich und tatsächlich in der Schweiz Wohnsitz haben; Staatsangehörige anderer Staaten benötigen dafür eine Niederlassungsbewilligung C.
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Welche Immobilien dürfen ausländische Investoren ohne Bewilligung erwerben?
Geschäftsliegenschaften – also dauerhaft für kommerzielle Zwecke genutzte Immobilien – fallen nicht unter die Beschränkungen der Lex Koller und können von ausländischen Investoren nach den üblichen Transaktionsregeln frei erworben werden. Bei gemischt genutzten Liegenschaften gilt eine Bewilligung nur dann als nicht erforderlich, wenn der Wohnanteil klar untergeordnet ist (etwa eine Hauswartwohnung in einem Bürogebäude) oder die Zonenvorschriften einen Wohnanteil von höchstens 50% verlangen.
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Was ändert sich mit der aktuellen Lex-Koller-Reform?
Der Bundesrat eröffnete am 15. April 2026 die Vernehmlassung zu einer Verschärfung der Lex Koller; sie endete am 15. Juli 2026. Der Vorentwurf betrifft nicht nur Haupt- und Ferienwohnungen. Personen im Ausland sollen Geschäftsliegenschaften weiterhin bewilligungsfrei für einen eigenen Betrieb erwerben können, reine Kapitalanlagen durch Vermietung oder Verpachtung sollen aber grundsätzlich nicht mehr zulässig sein. Vorgesehen sind zudem strengere Regeln für Anteile an börsenkotierten Wohnimmobiliengesellschaften, Immobilienfonds und Immobilien-SICAV. Stand 31. August 2026 handelt es sich um ein Gesetzgebungsprojekt, nicht um geltendes Recht. Investoren sollten deshalb Transaktionen nach heutiger Rechtslage strukturieren und zugleich das Reformrisiko ausdrücklich berücksichtigen.
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Welche Haltestruktur eignet sich für den Erwerb Schweizer Immobilien?
Schweizer Immobilien werden typischerweise entweder direkt über eine ausländische Gesellschaft oder über ein Schweizer Haftungsvehikel – meist eine Aktiengesellschaft (AG) oder eine GmbH – gehalten. Der direkte Erwerb über eine ausländische Gesellschaft kann steuerlich effizient sein, da Ausschüttungen ausserhalb der Schweiz keine Schweizer Verrechnungssteuer auslösen. Ein Schweizer Vehikel vereinfacht dagegen häufig die Transaktionsabwicklung: Banken, Notariate und Vertragspartner bevorzugen in der Regel eine lokal inkorporierte Gesellschaft, und Eintragung, Finanzierung sowie laufende Verwaltung verlaufen reibungsloser. Für US-Investoren ist zudem relevant, dass eine Schweizer GmbH bei entsprechender Wahl für US-Steuerzwecke oft als transparente Struktur behandelt werden kann.
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Welche steuerlichen Aspekte sind bei der Struktur entscheidend?
Die Schweiz kennt keine Devisenkontrollen – Kapital kann grundsätzlich frei ein- und ausgeführt werden. Zwei Punkte verdienen jedoch besondere Aufmerksamkeit: Erstens wenden Schweizer Finanzinstitute strenge Sorgfaltspflichten bei der Herkunft der Mittel an (Geldwäschereigesetz), was bei komplexen internationalen Strukturen von Anfang an mitgeplant werden sollte. Zweitens unterliegen Ausschüttungen und Liquidationserlöse einer Schweizer Kapitalgesellschaft einer Verrechnungssteuer von 35%, die je nach anwendbarem Doppelbesteuerungsabkommen ganz oder teilweise zurückgefordert werden kann. Diese Belastung sollte bereits vor der Wahl des Haltevehikels durchgerechnet werden.
Die Herkunftsmittelprüfung und die Strukturtransparenz verzahnen Immobilieninvestitionen mit den neuen GwG-Sorgfaltspflichten für Berater und dem Schweizer Transparenzregister.
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Wie läuft der Erwerbsprozess ab und mit welchen Kosten ist zu rechnen?
Der Kaufvertrag muss im Kanton der gelegenen Liegenschaft öffentlich beurkundet werden und entfaltet vor diesem Zeitpunkt keine rechtliche Bindungswirkung – vorvertragliche Reservationsvereinbarungen sind entsprechend nur begrenzt durchsetzbar. Bei Geschäftstransaktionen fallen Signing und Closing häufig auf denselben Tag, wobei der Kaufpreis über das Notariatskonto oder eine Zahlungsverpflichtung einer Schweizer Bank abgewickelt wird. Die Erwerbsnebenkosten – Notariats- und Grundbuchgebühren sowie in gewissen Kantonen Handänderungssteuern – erreichen typischerweise rund 3,5% des Kaufpreises, wobei die Aufteilung zwischen Käufer- und Verkäuferseite kantonal unterschiedlich geregelt ist. Gesetzliche Gewährleistungen werden in Kaufverträgen regelmässig wegbedungen; stattdessen vereinbaren die Parteien gezielte Zusicherungen zu Grundpfandrechten, laufenden Verfahren, Altlasten und Mietverhältnissen.
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Wie funktioniert die Finanzierung über den Schuldbrief?
Im Zentrum der Immobilienfinanzierung steht der Schuldbrief, der im Grundbuch entweder als Papier- oder zunehmend als Register-Schuldbrief eingetragen wird. Der Schuldbrief verkörpert sowohl die gesicherte Forderung als auch das Pfandrecht, ist übertragbar und kann bei einer Refinanzierung wiederverwendet werden – was die bei einer Neuerrichtung anfallenden kantonalen Gebühren vermeidet. Ausländische Kreditgeber können grundsätzlich ohne Schweizer Bewilligung in die Schweiz hinein finanzieren, sofern sie über keine eigene Infrastruktur oder Mitarbeitende in der Schweiz verfügen. Steuerlich relevant: Zinsen, die ein Schweizer Schuldner auf einem durch Schweizer Grundeigentum gesicherten Darlehen zahlt, unterliegen je nach Konstellation einer Quellensteuer von rund 13% bis 33%.
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Häufig gestellte Fragen
Kann ich als ausländische Privatperson ein Ferienhaus in der Schweiz kaufen? Ja, aber nur in dafür zugelassenen Tourismusgemeinden und im Rahmen kantonaler Kontingente. Ausserhalb dieser Regelung ist der Erwerb von Wohneigentum für ausländische Privatpersonen grundsätzlich bewilligungspflichtig und in der Praxis stark eingeschränkt.
Gilt eine Schweizer Gesellschaft automatisch als “inländisch”? Nicht zwingend. Massgebend ist eine wirtschaftliche Betrachtung: Wird die Gesellschaft über die Eigentums- und Finanzierungskette tatsächlich vom Ausland beherrscht, kann sie trotz Schweizer Sitz als Person im Ausland gelten.
Lohnt sich der Erwerb über eine ausländische Holdinggesellschaft oder über ein Schweizer Vehikel? Das hängt vom Einzelfall ab. Eine ausländische Holding kann die 35%ige Verrechnungssteuer auf Ausschüttungen vermeiden, während ein Schweizer Vehikel Transaktionen mit Banken und Notariaten oft vereinfacht. Eine Modellrechnung vor der Strukturwahl ist empfehlenswert.
Wie stark könnte die angekündigte Reform die Lex Koller verschärfen? Das ist noch offen. Sowohl die parlamentarische Motion als auch das bundesrätliche Massnahmenpaket befinden sich im politischen Prozess; ein konkretes Inkrafttreten steht noch nicht fest. Investoren mit Zweitwohnsitzen oder stark fremdfinanzierten Strukturen sollten die Entwicklung eng verfolgen.
Was sollte vor der Unterzeichnung einer Reservationsvereinbarung geklärt sein? Die Lex-Koller-Einstufung der Zielimmobilie, die geeignete Haltestruktur, eine grobe Steuerberechnung sowie die Bereitschaft, die Sorgfaltspflichtprüfung der finanzierenden Bank frühzeitig zu durchlaufen.
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